Luật kinh doanh bất động sản mới nhất: những điểm quan trọng

Cập nhật những điểm quan trọng cần lưu ý trong luật kinh doanh bất động sản mới nhất.

Luật kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành, quy định chi tiết về các điều kiện, trình tự, thủ tục,... đối với các hoạt động liên quan đến mua bán, giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, theo thời gian, để phù hợp hơn với các quy định khác cũng như diễn biến, thực trạng trên thị trường, luật đã được điều chỉnh, bổ sung một số vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Dưới đây là một số điểm lưu ý quan trọng cần biết.

Điều kiện kinh doanh bất động sản từ 01/01/2021

Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".

Nay Luật Đầu tư 2020 sửa đổi thành "1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, theo quy định này, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 57 Khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP trong các trường hợp sau đây chủ đầu tư dự án có thể bị phạt hành chính từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng, cụ thể:

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không thực hiện theo đúng thủ tục và quy trình của pháp luật quy định;
Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu, điều kiện theo quy định của pháp luật;
Chuyển nhượng nhà, đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Hoặc chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đã đưa công trình vào sử dụng …

Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi muốn bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam, thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua đối với nhà ở đó với khách hàng. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết thì ngân hàng thương mại sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư (theo quy định tại điều 56 Luật kinh doanh bất động sản).

Nếu chủ đầu tư BĐS bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không được ngân hàng bảo lãnh thì có thể bị phạt hành chính từ 250 triệu VNĐ đến 300 triệu VNĐ.

Điều kiện khi mua nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài

Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại BĐS để sử dụng. Đồng thời được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc,…

Tuy nhiên, theo quy định tại điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất đối với người nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện sau đây:

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

Trường hợp trong một đơn vị hành chính cấp phường hoặc tương đương có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu dưới 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư. Đồng thời không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư.

Điều kiện hành nghề môi giới BĐS

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các cá nhân và tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp, với ít nhất là hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu cá nhân độc lập kinh doanh thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, đồng thời có đăng ký mã thuế và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:

* Phạt tiền từ 10 triệu – 15 triệu đồng đối với những hành vi vi phạm sau đây:

Cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề, hoặc có chứng chỉ hành nghề nhưng đã hết hạn sử dụng;
Cho mượn, thuê, sửa chữa, tẩy xóa,… chứng chỉ hành nghề để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản.

* Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng nếu có những hành vi vi phạm sau đây:

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không có đủ số người có chứng chỉ hành nghề theo quy định, hoặc có chứng chỉ nhưng đã hết hạn sử dụng;
Không lập hoặc không có hợp đồng môi giới bất động sản theo các điều khoản đã được pháp luật quy định.

Diện tích tối thiểu theo quy định đối với nhà ở xã hội là 25m2

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đối với nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng với mục đích cho thuê và bán phải đáp ứng diện tích sử dụng tối thiểu bao gồm cả phòng vệ sinh là 25m2.

Theo đó, các phòng ở của nhà ở xã hội (NOXH) cần đáp ứng một số điều kiện:

Diện tích NOXH sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2/người;
Diện tích NOXH sử dụng trong mỗi phòng ở không được nhỏ hơn 10m2;
Trường hợp NOXH được xây liền kề và thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì các phòng ở phải được xây dựng khép kín với khu vệ sinh riêng;
Trường hợp NOXH cho thuê có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở nhưng phải bố trí khu vệ sinh cho nam và nữ riêng biệt...

Không thu quá 95% giá trị BĐS trường hợp mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản:“Nếu bên mua chưa được cấp các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) thì bên bán là chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền 5% còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ”

Khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản cũng nêu rõ: “Kể từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày. Theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan hoặc không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, bên thuê thì sẽ bị phạt từ 250 đến 300 triệu đồng”.

Trên đây là một số nội dung thay đổi quan trọng trong Luật kinh doanh bất động sản mới nhất. Nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản nên nắm rõ để thực hiện theo đúng quy định.

Xem thêm:

TRANG TIN BẤT ĐỘNG SẢN HỮU ÍCH